0 р
0 р
Торговые центры переживают не лучшие времена - западные бренды потихоньку покидают страну из-за санкций, ставки по кредитам очень высоки, да и посетителей становится меньше. Рынок ждёт серию банкротств.
Как только началась СВО, для обычных ТЦ жизнь усложнилась. Не меньше сотни компаний, которые имеют отношение к ретейлу либо приостановили работу, либо сократили. Уход магазинов возможно понизит доход от аренды по годовым итогам на 30 или 50 процентов. Те арендаторы, которые остались, хотят скидок. Вместе с этим, учитывая, что поднялась процентная ставка, то и вверх пошли и кредитные платежи.
Пандемия с 2020 года и без того очень сильно ударила по ТЦ. И вроде пандемия пошла на убыль, как беда пришла из ниоткуда - "жирные" арендаторы друг за другом закрывают за собой дверь. Специалисты оценивают долю закрытых точек в 15 процентов по наименованиям и 20 процентов по площадям.
Впрочем, если уходить в конкретику, то там всё может разниться. В крупнейших торгово-развлекательных комплексах доля ушедшего ретейла, возможно, доходит до 60 процентов от всех площадей. Эмин Агаларов: "В различных торговых центрах доля ушедших магазинов доходит от 20 процентов до 40 от арендуемой площади".
Те, кто владеет недвижимостью для торговли, близки к кризису. Марина Малахатько, CBRE: "Мы не смогли вернуть трафик до показателей 2019 года - отстаем на 15 и 20 процентов. Но ныне он хоть выше первого квартала 2021"
Ольга Шарыгина, Becar Asset Management: "Покинувшие магазины по некоторым данным давали свыше 50-60 процентов всего трафика торгового центра. В этом году, возможно, будет потеря в трафике на 15-20 процентов, выручка будет сокращена на 20-30 процентов примерно".
Иван Починщиков, IPG.Estate: "Трафик сократится на 15-20 процентов, а за год - на 25 процентов. Выручка упадет на 30-40 процентов".
Ольга Антонова, Cushman&Wakefield: "Смотря какой состав арендаторов... выручка будет ниже на 30-50 процентов".
Но это ещё не все беды, которые преследуют ТЦ. Есть еще повышенная Центробанком ключевая ставка. Множество работающих Торгово-развлекательных центров пребывают в залогах у банков.
Марина Харитонова, Accent Capital: "В основном кредитная ставка привязана к ключевой ставке Центрального банка по формуле "кл.ст+маржа банка - она равна обычно от 2 до 5 процентов. Тогда кредитная ставка автоматом идет наверх. В конце февраля она стала выше, в день, в 2 раза повысились обязательства по процентам. Если не выше".
Дмитрий Томилин: "Этерна": "Около 70 процентов торговых центров в РФ закредитованы. Большинство по сути являются банковой принадлежностью, поскольку из-за регулярных кризисов владельцы торговых центров не имеют возможности погасить кредит". Другие специалисты согласны с этой оценкой. Кредитные ставки на 2-5% пунктов выше ключевой, то есть равны 22-25 процентов годовых.
Ольга Антонова: "Нужны каникулы по кредитам. Иначе бизнес умрет"
Эмин Агаларов: "Если льготы не предоставят, то большинство компаний будут признаны банкротом".
Российский совет ТЦ обратился с письмом Э. Набиуллиной, А. Силуанову и прочим чиновникам, дабы те помогли индустрии. Самое важное, чтобы от имени Центробанка были предоставлены шансы проработки каникул по кредитам для тех, кто владеет торговой недвижимостью.
Владельцы ТЦ, которые находятся в залоге, активно общаются с банками-кредиторами по поводу реструктуризации кредитов и прочих поддерживающих шагов.
"Сбер" и ВТБ готовы искать компромиссы с владельцами, иначе "банкам придётся самим управлять Торговыми центрами" - говорит Ольга Шарыгина.
Д. Томилин: "У банков нет интереса банкротить торгово развлекательные комплексы и их собственников, они не могут управлять непрофильными активами. Так и так переговоры нужны, чтобы не было массовых банкротов. Не существует стольких управляющих компаний, способных взять контроль".
Если говорить про арендаторов, надо отметить, что не каждый "уходящий из-за санкций" магазин исчезает навсегда. Кто-то лишь уходи временно.
Алексей Панфилов, ФПК "Гаран-инвест": "Не знаю, увольняли ли кого, но договоры аренды в силе, никто не отказывается платить. Знаю, что кого-то из работников не отправили в отпуск. Вероятно, это к скорому возвращению".
Ряду компаний придётся начать перестройку своей модели, чтобы "попасть" в обновленные реалии экономики, где низкий курс рубля, низкий возможный спрос и проблемы с доставками. Алексей Перемятов, Magic Group: "Наблюдаем желание учесть геополитику, плюс перестройку - смена матрицы, логистики, маркетинг, цен и перезапуск, когда ситуация изменится".
Дмитрий Москаленко, РСТЦ: "Многие предприятия отправили арендатором уведомления, в которых сказано, что они испытывают тех.сложности, из-за этого они временно останавливают свою деятельность".
Евгения Хакбердиева, Knight Frank: "Все эти сложности никто не выдумывает. Они возникли еще со времен локдауна, в частности логистика. Но сейчас всё только усложнилось, в итоге многие временно остановили деятельность, в тч из-за ограниченного числа товаров. Из компаний, которые объявили о приостановке, лишь немногие делают это с наполненными складами продукцией".
Из-за обозначенных выше трудностей ТЦ рискуют потерять и прочих арендаторов - среди тех, кто не считается международной торговой маркой. Шарыгина: "Есть ряд отечественных сетей, покупающих продукцию за границей. Ныне у них очень сильно выросли траты на доставку, на покупку товаров или сырья. Эти игроки в итоге закрываются и рвут договоры. Это реальность".
Пока нет массового расторжения договоров арендодателей с теми сетями, которые решили ретироваться, впрочем, так или иначе есть нарушения ряда условий. Алексей Перемятов: "Многие договоры содержат пункт: бесперебойная деятельность. Он в данный момент большинством нарушен. То есть арендодатели имеют право разорвать договор, либо пересмотреть пункты".
Вышеуказанный пункт и правда имеет широкое распространение. Он создан для того, чтобы можно было синхронизировать время работы торгового центра и всех магазинов внутри него. Эта строчка предусматривает за простой компенсацию.
Дмитрий Мальцев, Platforma.Legal: "В документах аренды есть еще пункт, что арендатор должен своевременно открывать место для торговли и работать по рабочему графику торгового центра".
Денис Быканов, MGP Lawyers: "Когда закрываются какие-то магазины, то это потом сказывается на общем потоке людей, то есть уменьшается выручка у прочих арендаторов".
Но не факт, что ушедшие компании будут штрафовать. "Тот, кто владеет торговым центром, заинтересован в сохранении основных арендаторов. То есть нестрашно подождать пару месяцев, когда те вернутся, чем напугать жестким штрафом за простой".
Алексей Перемятов: "Арендодатели могут разорвать договор, либо изменить какие-то пункты. Ясно, что сейчас мало кто этим будет заниматься, но оставить это как основной аргумент - почему бы и нет".
Ещё одна сложность - это просьба тех арендаторов, кто решил остаться в России, сделать им скидку и прочие льготы по аренде. На данный момент это неприятный вопрос для торговых центров, так как они не могут сейчас разбрасываться доходами. Да и арендаторами.
Булат Шакиров, Союз ТЦ: "Как только иностранцы стали покидать Россию, некоторые отечественные компании попытались воспользоваться этим и попросить скидки и прочие льготы у арендодателей".
Среди этих компаний называются "Леонардо", "Детский мир", "Familia".
Борис Кац, "Леонардо": "Мы предложили честную систему: выплачивать проценты с оборота. Если имеется падение выручки на 20 процентов, то для выхода в ноль нужно понижать аренду в 2 раза".
Также логичным процент с оборота считают в Familia, особенно сейчас, когда иностранные товары можно купить в мультибрендовых точках.
На данный момент владельцы ТЦ не могут давать новые льготы, впрочем жесткая позиция тут тоже не к месту, поэтому переговоры затягиваются. "Почти каждый арендатор написал о нужде в скидках. У кого-то 30 процентов, у кого-то 70 процентов... Там где обороты не падают и немного идут вверх, пойдут отказы на скидки".
